Inżynieria ograniczeń i nowoczesnych rozwiązań. Tak skrótowo można ocenić budowę kompleksu nowoczesnych budynków biurowo-usługowych w Białymstoku. Różnorodność kształtów konstrukcji bardzo przyciąga uwagę.
Zanim opowiem o budowie, przedstawiam kadrę odpowiedzialną za realizację ze zdjęcia czołówkowego. Od lewej: Edward Królewski – prezes Sekwoja Development Białystok, Paweł Borys – kierownik budowy, Krzysztof Kiciński – główny architekt, Patrycja Łapińska – architekt oraz kierownicy robót branżowych Piotr Dackiewicz (sanit.) i i Piotr Pacewicz (sieci zewnętrzne).
Kompleks o nazwie Piastowska Park składa się z trzech budynków biurowo-usługowych, z których każdy ma trzy kondygnacje nadziemne i łącznie ok. 8.000 m² powierzchni użytkowej. Obiekty zaprojektowano jako niepodpiwniczone, co w dużej mierze wynikało z uwarunkowań gruntowo-wodnych. Budowa rozpoczęła się w sierpniu 2024 r., a zakończenie prac przewidziano na koniec 2026 r., z odbiorami technicznymi na początku przyszłego roku.
– Rynek powierzchni biurowo-usługowych w Białymstoku przez lata rozwijał się nierównomiernie, pozostawiając wyraźną lukę w segmencie nowoczesnych, kompleksowo zarządzanych obiektów – wyjaśnia celowość inwestycji Edward Królewski, prezes Sekwoja Development. – Przedsięwzięcie Piastowska Park, stanowi odpowiedź na rosnące oczekiwania najemców poszukujących wysokiego standardu, elastycznych przestrzeni oraz zaplecza technicznego, odpowiadającego współczesnym wymaganiom branż specjalistycznych, w szczególności medycznej, jakie w przeważającej mierze się tutaj ulokują.
Już na etapie przygotowania inwestycji było jasne, że jej realizacja będzie odbiegać od standardowych schematów. Kluczowym wyzwaniem okazała się istniejąca na działce infrastruktura podziemna. Były to: gazociąg PE 315 oraz magistrala wodociągowa o średnicy 600 mm, zasilająca znaczną część południowego Białegostoku. Wszystko dokładnie w centralnej osi terenu. Dodatkowo rzeczywisty przebieg sieci odbiegał od danych zawartych w dokumentacji geodezyjnej.
– Zastaliśmy rozbieżność między inwentaryzacją sieci, a stanem faktycznym – przypomina Paweł Borys, kierownik budowy – Wodociąg odkryliśmy na poziomie jedynie niespełna pół metra pod terenem. Dodatkowym ograniczeniem była napowietrzna linia wysokiego napięcia – ta krzyżuje się z poprzednimi, przebiega bowiem w drugiej centralnej osi działki. To wszystko wymusiło maksymalne wykorzystanie dostępnej przestrzeni w granicach dopuszczalnych przepisami.
– Forma budynków jest poniekąd odzwierciedleniem ograniczeń, z którymi musieliśmy się zmierzyć – wyjaśnia Patrycja Łapińska, architekt prowadząca projekt. – To architektura wynikająca z kontekstu infrastrukturalnego, formalnego i przestrzennego. Stąd brak regularności i indywidualne podejście do każdego narożnika. Każda linia projektu wynika z ograniczeń – od przebiegu sieci, przez linie energetyczne, aż po wymagane odległości od granic działki. Dlatego budynki nie mają klasycznych kątów prostych, a ich forma jest wynikiem wielu kompromisów projektowych
Zerknijmy teraz na plac budowy. Realizacja odbywa się w wymagających warunkach gruntowych. Wysoki poziom wód, sięgający 50-60 cm poniżej poziomu terenu, wymusił zastosowanie ciągłego odwodnienia.
– Prace ziemne prowadziliśmy przy stałym odpompowywaniu wody. W najbardziej intensywnym okresie funkcjonowały cztery sekcje pomp – wyjaśnia kierownik budowy. – Bez tego nie byłoby możliwe wykonanie fundamentów.
Obiekty posadowiono na stopach fundamentowych, a w strefach zbiorników retencyjnych głębokość fundamentowania przekracza 3 m. Konstrukcję nadziemną wykonano w technologii prefabrykowanego żelbetu, co pozwoliło na optymalizację czasu realizacji oraz poprawę jakości wykonania. Jednym z kluczowych rozwiązań konstrukcyjnych jest zastosowanie belek zespolonych typu Deltabeam, ukrytych w grubości stropu. System ten umożliwia uzyskanie dużych rozpiętości przy jednoczesnym zachowaniu płaskiej powierzchni stropu.
– Z perspektywy użytkownika najważniejsze jest to, że nie mamy widocznych podciągów. Dla instalatorów oznacza to większą swobodę prowadzenia instalacji, a dla najemców bardziej elastyczną przestrzeń – podkreśla pani architekt.
Dążenie do maksymalnego otwarcia przestrzeni użytkowych przełożyło się na ograniczenie liczby słupów konstrukcyjnych do niezbędnego minimum. W wielu przypadkach pojedyncze słupy przejmują obciążenia z kilku kierunków, co wymagało indywidualnych, często niestandardowych rozwiązań konstrukcyjnych.
– Każdy narożnik był osobnym zagadnieniem projektowym. Przy tak ograniczonej liczbie punktów podparcia konieczne było bardzo precyzyjne zaprojektowanie pracy konstrukcji – dodaje architekt.
Na uwagę zasługuje również zastosowanie prefabrykowanych ścian wypełniających pomiędzy segmentami okiennymi, co w budynkach tej skali jest rozwiązaniem stosunkowo rzadkim. Elewacje wykończono cegłą ręcznie formowaną, co podkreśla reprezentacyjny charakter inwestycji i wpisuje ją w trend podnoszenia jakości architektury obiektów komercyjnych.
Istotnym elementem projektu są zaawansowane instalacje techniczne. Budynki wyposażono w wentylację mechaniczną z odzyskiem ciepła, pełną klimatyzację oraz systemy kontroli dostępu. Wszystkie kondygnacje mają podłogi techniczne, umożliwiające elastyczne zarządzanie infrastrukturą instalacyjną. Na szczególną uwagę zasługuje koncepcja energetyczna obiektu, zakładająca wysoką niezależność od zewnętrznych źródeł energii.
– Inwestor zdecydował się na pełne odejście od miejskiej sieci ciepłowniczej we wszystkich swoich obiektach. Ogrzewanie i chłodzenie realizujemy za pomocą pomp ciepła i klimakonwektorów, a instalacje fotowoltaiczne pokrywają znaczną część zapotrzebowania energetycznego. Szacujemy, że w przypadku Piastowska Park osiągniemy ok. 85% samowystarczalności – wskazuje kierownik budowy.
A na koniec zapraszam na „zdjęciowy” spacer po budowie.
Barbara Klem
Zdjęcia: archiwum inwestora
| Kierownik budowy: Paweł Borys Kierownicy branżowi: Piotr Dackiewicz i Piotr Pacewicz (sanit.) oraz Łukasz Kurzyna (el.) Inspektor nadzoru: Wojciech Prokop (bud.) Projekt: Krzysztof Kiciński i Patrycja Łapińska – Aioni Białystok Wykonawca: EM Edward Królewski i Marcin Ejsmont, Białystok Inwestor: Telmex Białystok |
– Zależy nam na otwartych przestrzeniach wewnątrz, więc nie mamy zbyt wielu punktów podparcia konstrukcji. Dlatego często na jednym słupie opieramy się dosłownie na maksimum z każdej strony. Przez to wydaje się, że głowice wyglądają z zewnątrz tak abstrakcyjnie – dopowiada Patrycja Łapińska
