Fundamentalny popis inżynierów

Dwie podziemne kondygnacje pod zabytkiem w złym stanie technicznym. Zabytek, rzecz jasna, do zachowania. Podbicie fundamentów. Wkomponowanie go w nowoczesny budynek wielorodzinny.

A ten nowoczesny też z wieloma inżynierskimi wyzwaniami. Ale zaraz, zaraz… Zacznijmy po kolei. Zabieram was, drodzy Czytelnicy na bardzo ciekawą inżyniersko budowę.

Na rogu ulic Bohaterów Getta i Alei Piłsudskiego w Białymstoku od kilku miesięcy trwa budowa. Jaka budowa? – zapyta niejeden. Byłem w okolicy, nic tam się nie dzieje. Bo te najtrudniejsze, wielomiesięczne prace ziemne są zazwyczaj mało widowiskowe i mało widoczne. Ale zapewniam: dzieje się. I to dużo.

Od marca 2024 r. na działce o powierzchni ponad 2.400 mkw. powstaje budynek mieszkalno-usługowo-handlowy, a inwestycja obejmuje częściową rozbudowę i nadbudowę, istniejącego na tym terenie, budynku wpisanego do rejestru zabytków.

Zabytek jest bardzo interesujący sam w sobie, zachęcam do bliższej lektury informacji na jego temat – I część i II część.

W powstającym obiekcie docelowo w dwupoziomowym podziemnym garażu znajdzie się ok. 120 miejsc parkingowych, a na kondygnacjach nadziemnych lokale usługowe i ponad 130 mieszkań, w tym dwupoziomowe lofty z antresolami. Jeszcze parę liczb dla zobrazowania wielkości inwestycji: powierzchnia zabudowy – ponad 1.300 mkw., kubatura – ok. 32.800 msześc., maksymalna wysokość budynku – prawie 28 m.

Skąd pomysł na inwestycję?

– Do realizacji projektu inwestor poszukiwał działki w centrum miasta z możliwością wysokiej zabudowy, padło na działkę, która przez długi czas nie była użytkowana – opowiada Adam Ramotowski, kierownik projektu. – A jest to osobliwa nieruchomość z budynkiem zabytkowym i trzeba mieć na to pomysł. Oczywiście nie jest to idealna działka, bo najlepsza do budowy jest taka, na której nic nie ma, a szczególnie, na której nie ma zabytku (uśmiech). Ale ten będący inżynierskim wyzwaniem zabytek jest takim „smaczkiem”, drugiego takiego budynku nie będzie nigdzie. Zapadła decyzja, żeby wziąć projekt do rozpracowania i spróbować połączyć nowe ze starym. Same prace związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę i pozwolenia konserwatorskiego trwały około trzech lat. Więc nie jest to łatwy temat dla inwestora, ale wierzymy, że trud włożony w inwestycję zaowocuje piękną nieruchomością w centrum Białegostoku.

Zatem kaski na głowę i idziemy na plac budowy.

Teraz obiekt. Zabytkowy budynek o wysokości trzech kondygnacji – ok. 12 m (bez podpiwniczenia) jest w złym stanie technicznym. Na tyle złym, że nie można do niego wejść. Decyzją miejskiego konserwatora zabytków do zachowania została przeznaczona jego cześć od strony ulic, reszta do rozbiórki i odtworzenia. Zachowana część zabytku wkomponowana będzie w nowy powstający budynek. Jest on więc na początku jakby „podzielony” na dwie części. Jedna, która powstaje w miejscu zabytku będzie miała trzy wysokie kondygnacje i tu ulokowane będą lofty. Druga – przyklejona do tej pierwszej – to cztery „normalnej” wysokości kondygnacje z „normalnymi” mieszkaniami. Obie części skończą się na tej samej wysokości i zepnie je jeden strop. Potem „pójdą” już kondygnacje powtarzalne, częściowo do siedmiu, a częściowo do ośmiu pięter. Różnica kondygnacji pozwala wygospodarować na niższym stropodachu ponad stumetrowe tarasy. Ciekawostką we wnętrzu będzie wydzielenie zabytkowego budynku od nowego holem. Główny hol wejściowy będzie miał wysokość owych 12 m – tyle ile wynosi wysokość zabytku. Sic! Dla wyobrażenia całości – kilka wizualizacji powstającej inwestycji.

I teraz budujemy.

Dla takiej ilości mieszkań wymagana jest odpowiednia liczba miejsc parkingowych. Aby je zmieścić, pod budynkiem na całej działce zbudowane będą dwie kondygnacje garażowe. Wymuszają one wykop niemal po granicy na głębokość dwóch kondygnacji – najbliższy budynek sąsiaduje z inwestycją w odległości 208 cm. Taka odległości i usytuowanie wynika prawdopodobnie z tego, że w czasie, kiedy budowano blok na działce sąsiedniej „nasz” zabytek nie był wpisany do rejestru zabytków. Sądzono pewnie, że zostanie on rozebrany, stąd prawdopodobnie w tamtym czasie decyzja o tak bliskim sąsiedztwie i to w dodatku sąsiedztwa ściany szczytowej z oknami. A więc… Dwa budynki po sąsiedzku, ruchliwe ulice i zabytek częściowo przeznaczony do zachowania i wkomponowania w nowo powstający obiekt.

– W związku z tym, że musimy podkopać się na dwie kondygnacje pod zabytek bez możliwości rozbiórki ścian, trzeba najpierw ustabilizować istniejące ściany, aby móc rozpocząć prace przy fundamentach. Prace zaczęliśmy więc od podbicia fundamentów ścian przeznaczonych do zachowania oraz wykonania fundamentów palowych pod tymczasową konstrukcję wsporczą zabytku – wyjaśnia Adam Ramotowski. – Stosujemy metodę jet-grouting czyli wierconych kolumn utworzonych z tzw. cementogruntu, a w przypadku fundamentów pod stalową konstrukcję wsporczą, pale dodatkowo zbrojone są profilami stalowymi niezbędnymi do późniejszego montażu stalowych przypór. Do wykonania mamy ok. 55 (110 szt.) par kolumn (kolumny są od wnętrza i od zewnątrz ścian) o średnicy 80 cm cm na głębokość 11,5 m, aby utworzyć w ten sposób nowy fundament. To pozwoli na wykonanie pionowego wykopu wzdłuż ścian zabytku. Drugi problem inżynierski to ustabilizowanie tych ścian w pionie, żeby się nie położyły. Zastosowaliśmy kozły oporowe – konstrukcja stalowa w postaci przypór stawianych wzdłuż ścian. Kozły mają zakotwienia w kolumnach zbrojonych profilami stalowymi (26 szt.) również wykonanych metodą jet-grouting o średnicy 60 cm, tyle że krótszych ok. 6 m.

W ten sposób zostanie zapewnione zachowanie stateczności ścian i zabezpieczenie budynku zabytkowego na czas rozbiórki i prac, które będą przy nim prowadzone. A, jak już wspomniałam, całe wnętrze budynku będzie rozebrane i wykonać to trzeba z zewnątrz. Trzeci ciekawy temat inżynierski to zabezpieczenie wykopu.

– „Padło” na ściany szczelinowe drążone pionowo – mówi kierownik projektu. – U nas będą to ściany żelbetowe o grubości ok. 60 cm, wykonywane od poziomu „0” aż poniżej poziomu posadowienia płyty fundamentowej, co da w efekcie prawie 120 mb ściany o głębokości ok. 11 m wykonanych po obwodzie części podziemnej budynku. Będą to na początku ściany zabezpieczenia wykopu, a później – ściany kondygnacji podziemnej.

Po wykonaniu tych prac można będzie wprowadzić na plac koparki i zacząć wielką zabawę w wywożenie gruntu. Do wywiezienia będzie ok. 18.000 msześc. urobku (ok. 900 wywrotek). To też nie będzie łatwe. Na tak dużym obszarze, jaki mamy tutaj, nie obędzie się bez stalowych rozpór, których zadaniem jest podtrzymywanie ścian podziemnych.

– Podczas kopania trzeba będzie, zgodnie z projektem, montować rozpory, co powoduje problem logistyczny – przedstawia sytuację Adam Ramotowski. – Pomiędzy nimi muszą mieć miejsce do pracy koparki i wywrotki, a potem ekipy do układania zbrojenia i betonowania płyty fundamentowej.

Płyta fundamentowa ma grubość – bagatela – od 80 do 120 cm. I jeszcze jedna atrakcja: woda. Woda jest tutaj wysoko, bo już na głębokości trzech metrów. A wykopu jeszcze co najmniej dwa razy tyle.

– Przy tak poważnej inwestycji same badania geotechniczne nie dostarczały niezbędnych informacji, musieliśmy wykonać tzw. dokumentację geologiczno-inżynierską, która precyzyjnie opisuje warunki gruntowo-wodne – mówi Adam Ramotowski. – Stąd też taka grubość płyty fundamentowej, musi ona przeciwdziałać ciśnieniu wody na dnie wykopu aż do momentu, gdy pojawi się na niej ciężar budynku. Jest to kolejne trudne zagadnienie inżynierskie. Zadaniem przyjętych technologii do podbicia zabytku i wykonania ścian wykopu jest uzyskanie szczelnej obudowy, dzięki której będzie możliwe prowadzenie prac w wykopie. Woda jest wysoko, a my kopiemy głęboko (uśmiech). Cała konstrukcja kondygnacji podziemnych będzie wykonana w technologii „białej wanny”.

Tyle tego trudnego. Prace związane z zabezpieczeniem zabytku oraz wykopu będą trwać to do końca listopada. Osiem miesięcy prac i ledwo wyszli z ziemi – powiedzą niektórzy (uśmiech). Później będzie łatwiej. Budynek powstanie w konstrukcji słupowej i słupowo-ryglowej, więcej tej pierwszej. Warto jeszcze zatrzymać się chwilę na połączeniu ściany zabytkowej z nowym obiektem. Jest to ściana ceglana o grubości ok. 70 cm. Tak, tak… jeśli ktoś jest zaskoczony, bo współcześnie wystarczy 25 cm i przy takiej wysokości budynku spełniają one wymagania wytrzymałościowe. Natomiast zabytek ma co ma. W momencie odtwarzania części budynku zabytkowego i wylewania stropów będą robione specjalne gniazda i marki, które będą „łapały” ścianę od zewnątrz (później muszą zostać ukryte w konstrukcji ściany, żeby jej nie szpeciły). Ponieważ ściana, nawet tak gruba, nie spełnia wymogów warunków technicznych w zakresie izolacyjności, trzeba ją ocieplić od środka (bo od zewnątrz nie ociepla się zabytków), a następnie od środka wykończyć cegłą odzyskana z rozbiórki.

– W całym projekcie planujemy wykorzystać w całości tylko cegłę oryginalną z rozbiórki – mówi kierownik projektu. – Ułożymy ją na zachowanych ścianach, a więc mieszkania w zabytku częściowo będą miały wykonane ściany z historycznej cegły. Obłożymy nią również portale i częściowo hole, korytarze. Z trudnych prac inżynierskich powstanie kompleks mieszkalny wyróżniający się designerskim charakterem, stylowymi wnętrzami i piękną elewacją. Cieszący tych, którzy cenią ekskluzywną nowoczesność z poszanowaniem ducha historii.

Jak powstawał projekt i o jego szczegółach opowiada autor – arch. Marek Jabłonowski na stronie Podlaskiej Okręgowej Izby Architektów RP w artykule: Rezydencja Manufaktura – geneza projektu

Tym pięknym akcentem wracamy z budowy. Budynek będzie gotowy pod koniec sierpnia 2026 r. A poniżej galeria zdjęć z placu budowy.

Barbara Klem

Zdjęcia: archiwum inwestora, wizualizacje: ARK + Białystok

Kierownik budowy: Mariusz Bycul Inspektorzy nadzoru: Krzysztof Magnuszewski (bud.), Wojciech Wojciuk (sanit.) i Krzysztof Makar (el.) Kierownik robót: Mariusz Kurza Kierownik projektu: Adam Ramotowski Inwestor: Mercise Szkocja gmina Raczki Projekt: Marek Jabłonowski ARK + Białystok Generalny Wykonawca: Alisma Construction S.A.